זהירות, כאן שוכרים

   

שטר ביטחון או צ`ק בנקאי? ואולי תשלום מראש? להערכת מומחים, יותר ויותר משכירים מגלים את יתרונות הערבות הבנקאית / דרור מרמור

 
אחרי תרדמת חורף ארוכה וקיפאון עמוק יחסית, בעונת הקיץ מתעורר שוק השכרת הדירות. סטודנטים מבקשים להיכנס לדירה החדשה ערב פתיחת שנת הלימודים ולאחר סיומה של השנה האחרונה, ומשפחות צעירות שואפות להגיע אליה לפני פתיחת שנת הלימודים בבית-הספר, כדי לא לגרום לילד זעזוע במעבר באמצע השנה. 
 
כל זה מנקז אל החודשים הקרובים אינספור שוכרים פוטנציאליים. אלא שלאחר שבמשך שנים התאפיין הציבור הישראלי בתחושה המפורסמת של "כל ישראל חברים", שאיפשרה לשוכר ולמשכיר לסגור במהירות את החוזה לפני שהם עוברים לדבר על צבא וכדורגל, הרי שבשנים האחרונות השתנה משהו בתחושת הקולקטיביות של הישראלים, והם כנראה הפכו לחשדניים יותר. אובדן התמימות והמצב הכלכלי הקשה לימדו משכירים רבים כי לא די שהשוכר ימצא חן בעיניהם. יותר ויותר משכירים החלו לבדוק כיצד להבטיח את הנכס שבבעלותם, לפני שהם מכניסים אליו שוכר שהם ללא ממש יודעים מה מתרוצץ לו בראש.
 
מבטיחים את הגבייה
 
עו"ד יצחק אילת, המתעסק בעיקר בגבייה, מדגיש כי האפשרות הנחותה ביותר מבחינתו של המשכיר, למרות הפופולריות הרבה שלה, היא קבלת צ' ק או שטר ביטחון מהשוכרים. הצ'ק יישאר בדרך כלל פתוח (עם תאריך וסכום ריקים), לרוב תוך התניה כי ימולא בנוכחות עורכי דין אם התשלומים לא יזרמו כנדרש. אם הצ'ק חוזר, בעל הנכס יכול לפנות להוצאה לפועל ולהתחיל בהליכים ארוכים להשבת כספו. במקביל, קיימת כאמור אפשרות לכתיבת שטר ביטחון, שניתן לקנות כמוהו בדואר תמורת שקלים בודדים. 
 
לדברי אילת, החיסרון של אותו שטר, לעומת צ'ק הביטחון, הוא בטיפול איטי יותר מצד הבנקים, הרואים בו משהו אנכרוניסטי. מנגד, יתרונו של שטר החוב שלא נפרע בכך שהוא משמש ראיה מספיקה בפני ההוצאה לפועל, ללא אישור מצדו של הבנק כמו במקרה של צ' ק ללא כיסוי. לדברי יוחנן אס, מנהל השיווק ברשת התיווך רי\מקס, "שטר הביטחון מתגלה כמכשיר בלי שיניים, והופך ברמת המימוש לסיוט מתמשך. צריך להוכיח בבית-משפט הפרה יסודית, כאשר גלגלי הצדק טוחנים כידוע לאט, בעוד שאתה נשאר עם עצם בגרון ועם שוכר שלא תמיד מוכן לצאת בכלל מהדירה". אס מציין כי פעמים רבות נגמרים מקרים כאלה בפשרה כספית, "העיקר שהשוכר יקום וילך". להערכת רי\מקס, מקרי ההפרה שנגמרו בפשרה או באי-תשלום גדלו ב-20% לפחות בשנים האחרונות. 
 
עו"ד אילת מציין כי משכירים רבים נשענים לשווא על שני הערבים החתומים על אותו צ'ק או שטר ביטחון, כמי שיספקו להם את התמורה הכספית במקרה הצורך. בפועל, על-פי התיקון לחוק הערבות שהתקבל לפני מספר שנים, ערב יחיד שאינו חברה, שותף במניות או בן-זוג של החייב, הוגדר בחוק כ"ערב מוגן". עקב כך, חוב של עד 60 אלף שקל (וברכישת זכויות במקרקעין - עד 500 אלף שקל) אינו מאפשר לפעול נגד אותו ערב, כל עוד לא מוצו כל ההליכים מול החייב העיקרי.
מעבירים את הנחיתות לשוכר
  
כדי לצאת ממערכת בתי-המשפט וההוצאה לפועל, ממליץ אילת על הערבויות הבנקאיות או הצ' ק הבנקאי, המקפיאים את הסכום הרשום ומבטיחים את קבלתו כאוות נפשו של המשכיר (מה שמעביר את עמדת הנחיתות אל השוכר). לדברי יצחק, כדי שהערבות הבנקאית תהיה בעלת ביטחון גבוה, צריך לשים לב כי היא תהיה אוטונומית, ללא קשר לעיסקת היסוד. בפועל, מאחר שהערבות או הצ'ק הבנקאי עולים כסף (כ-1.5% מדמי השכירות השנתיים - תלוי במו"מ מול הבנקים), ולצד המחלוקת הצפויה בשאלה מי אמור לשאת בתשלום, נמנעים עדיין רבים מללכת במסלול הבטוח. אס אומר: "אני ממליץ לבעל הנכס לממן את הערבות, כאשר בתשלום של 450 שקל הוא קונה שקט נפשי". 
 
מלבד הצורך בתשלום, שוכרים רבים מגלים לדאבונם כי הבנק אינו מאשר להם את הערבות הנדרשת. מסלולי הביניים האפשריים הם הפקדת בטוחה אצל עורך הדין, שגם הוא יכול להיעלם יום אחד, או הפקדת התשלומים חודשיים קדימה. לדברי אס, "שוכר שלא יכול לתת גם את זה, ההמלצה שלי שלא להשכיר לו דירה. יש לזכור כי מדובר פעמים רבות בנכס שאמור לתת תשואה, כדי לממן עבור המשכיר משכנתה וכדומה, ואסור לקחת סיכונים". 
 
למרות חשיבות ההגנות הרבות, חשוב לדעת כי דווקא התמורות בשוק ההשכרות משחקות היום לטובת המשכירים. ברשת התיווך אנגלו סכסון מציינים כי לצד הגידול במספר המשפחות המעדיפות או נאלצות לגור בשכירות, במקום בדירה שבבעלותם, ניתן לראות את המשך מגמת הירידה בהיקף השכירויות בקרב צעירים בכלל וסטודנטים בפרט, המעדיפים למצוא פתרונות דיור חלופיים, כמו המשך מגורים בבית ההורים או מעבר למעונות סטודנטים. בנוסף, גם העולים החדשים, שחלקם בשוק השכירויות היה משמעותי במשך השנים האחרונות, תופסים מקום הולך וקטן בהיקף השכירויות, לאחר שרבים מהם רכשו דירות. לאור זאת, גם אם השוק התכווץ מעט, את החללים מילאו שוכרים איתנים יותר מבחינה פיננסית, מה שמבטיח מעט יותר את הסיכוי לקבלת התשלומים. 
 
לדברי אס, "צריך לברר כמה שיותר פרטים על המועמד והאופק שלו. מי שעובד ומראה כי יש לו יציבות, גם חודש תשלום מראש יספיק. במקביל, מי שמשכיר לסטודנטים חייב להתעקש על ערבות בנקאית. רמת הסיכון בהשכרת דירה גבוהה, אך אם יש לסטודנט כסף לשלם לאוניברסיטה, הוא צריך להמציא גם ערבות למשכיר". להערכת רי\מקס, בעוד שלפני 3 שנים בחרו מחצית מהמשכירים במסלול הגנה של שטר חוב (או צ'ק) עם ערבים, כש-30% השתמשו בבטוחה כלשהי, כמו תשלום מראש, ו-20% בלבד לקחו ערבות בנקאית - הרי שכיום קרוב ל-40% מבינים את יתרון הערבות או הצ' ק הבנקאי. בשורה התחתונה, מלבד הדרישה המומלצת להגנה על הכסף, מציין דרור אלוני, זכיין אנגלו סכסון בחיפה, כי הוא ממליץ למשכירים למצוא "דיירים טובים", אפילו במחיר שכירות נמוכה יותר. לדבריו, דיירים מזן זה גם שומרים על הנכס ואינם נמלטים במהלך החוזה. שווה, לא?
 
פורסם ב- "מעריב", "עסקים", 8/6/2004.
 
 
רח' דרך מנחם בגין 55, תל אביב- 67133
טל. 03-5610454 פקס. 03-5610455
משרדנו חבר בארגונים הבינלאומיים:  
  משרדנו מיוצג במדינות אלו:
Guyana Isle of Man Macedonia Mali Malta Martinique Mauritania Mauritius Namibia Netherlands New Zealand Nigeria Norway Panama Papua New Guinea Paraguay Peru Philippines Poland Portugal Puerto Rico Romania Russian Federation Salvador Samoa Senegal Singapore South Africa Spain Sri Lanka Swaziland
 
     





 
בניית אתרים - ג'ינט פיתוח